Малоэтажное строительство в Центральном Федеральном Округе

Центральный федеральный округ — та самая территория, которую принято называть исконной Русью, «Московией». Владимир, Тула, Тверь, Смоленск, Воронеж, Калуга, Орел, Москва и т.д. — всего 18 городов с небольшими областями, где проживает почти 40 миллионов человек, из которых примерно 20 миллионов приходится на столицу и Подмосковье. Поэтому для этой территории очень актуально малоэтажное строительство.

Малоэтажное строительство в Центральном Федеральном Округе

Учитывая адский дисбаланс, когда в столице страны проживает 10% её населения и вращается 80% её же финансов, мы рассмотрим ситуацию с малоэтажным жильем преимущественно без Первопрестольной и окрестностей. Итого, речь пойдет о 16 регионах с 20 миллионами жителей.

Высокая плотность населения, урбанизация свыше 80% и наличие столицы, пожалуй, все, что отличает ЦФО на общероссийском фоне. В остальном, как и большинство жителей России, граждане центрального округа, согласно социологическим опросам, предпочли бы жить в собственном доме (около 60% жителей). И также, как в остальной части страны, надежды жителей чаще всего не совпадают с интересами застройщиков, нацеленных на возведение многоэтажных кубометров — «машин для жилья», «городских муравейников».

В целом по округу, без Москвы и Подмосковья, в 2017 году строители и частные застройщики ввели в эксплуатацию 12,5 миллионов квадратных метров, что совпадает с показателями 2016 года. Однако индивидуальное жилье продемонстрировало стремительный рост — на 12,6% больше, чем в 2016 году.

Малоэтажное строительство в Центральном Федеральном Округе

Ситуация по регионам крайне противоречивая. Так, лидером округа (напомним, без столиц) по итогам года стала Воронежская область — здесь введено 1 миллион 690 тысяч квадратных метров жилья, область осталась на том же уровне, что и в 2016 году. Следом идет Белгородская область — 1 миллион 301 тысяча квадратных метров жилья. В остальных регионах ЦФО введено менее 1 миллиона квадратных метров жилья. Самая плачевная ситуация в Орловской области — 270 тысяч квадратных метров.

Однако рост ввода отмечается по 11 регионам из 18. И самый резкий ввод у Ивановской области — более 70% от уровня 2016 года.

Такого рода перепады в вводе жилья нестоличных регионов очень сложно объяснить объективными факторами. Все области находятся в одинаковой климатической зоне, в большинстве случаев не имеют полезных ископаемых, относительно недалеко расположены от суперликвидной «кормилицы» — Москвы, имеют одинаковые условия по госпрограммам и ипотеке. Но покупательская способность населения отличается в разы.

С точки зрения индивидуального жилья положительная динамика наблюдается также в 11 регионах, и, опять же, Ивановская область показала прирост в 213%!

А вот хуже всех жители самостроились в Брянской области — в регионе введено всего 73 тысячи квадратных метров, что на 26,6% меньше относительно аналогичного периода прошлого года.

Традиционный лидер по доле индивидуального жилья в общей структуре регионального ввода — Белгородская область, где еще с середины 90-х годов прошлого века базовый вектор государства нацелен на малоэтажные приоритеты жителей.

Кто покупает малоэтажку? По мнению экспертов, основными покупателями коттеджей и частных домов являются семьи, относящиеся к возрастной группе 30-45 лет. Это семьи, имеющие накопленный капитал, стабильный заработок и необходимость улучшения жилищных условий.

В среднем по регионам на индивидуальное жилье приходится 40% ввода, что сопоставимо со среднероссийским показателем. Из них в среднем 30% приходится на сельскую местность.

Официальная статистика четко разделяет понятия многоэтажного (многоквартирного) и малоэтажного жилья. Последним считается индивидуальный дом высотой до трех этажей. И здесь, по фактическому состоянию дел рынок попадает в типологическую ловушку. Жилые здания до пяти этажей включительно (то есть без обязательного наличия лифта) и таунхаусы неофициально считаются также малоэтажными. С таунхаусами и вовсе проблема — АИЖК не может работать с такого рода жильем, потому что его нет в официальной типологии. Хотя сам тип крайне перспективен во всех смыслах.

Малоэтажное строительство в Центральном Федеральном Округе

«Мы приходим в АИЖК и говорим: дайте денег нашим клиентам. А нам отвечают: у нас в нормативных документах такого понятия нет. В банках тоже не знают, что такое таунхаус», — отмечает Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate.

По мнению Артура Григоряна, партнера семейства компаний KASKAD Family, генерального директор «KASKAD Недвижимость», люди покупают квартиры не потому, что хотят жить именно в них, а потому, что «квартиры — понятный продукт». В случае с таунхаусами у горожан возникает много вопросов: что это за формат, как его обслуживать? Но основная проблема здесь заключается не в менталитете, а в качестве малоэтажного объекта и насыщенности района инфраструктурой».

В ЦФО четко прослеживается общероссийская тенденция — преимущественно в пригородах начали появляться проекты комплексной застройки с жилыми зданиями в 3-5 этажей. Это некий компромисс — жилье на лоне природы, но при наличии соседей как минимум с трех сторон. Получается выгодно более-менее всем. Жители попадают в менее насыщенный «муравейник» со всеми атрибутами городской жизни, близостью к природе и самому городу, а застройщикам такое жилье проще и дешевле строить, чем индивидуальные дома. Что качается доходов девелопера, то, как рассказал Артур Григорян, средняя доходность девелопера в малоэтажном строительстве — 15% — «вполне приемлемая цифра для сегодняшнего дня».

Эксперты выделяют несколько причин повышения внимания к малоэтажным проектам. В частности, строительные компании, занимающиеся высотным строительством, работали в основном за счет привлечения большого объема кредитных средств, которые во время кризиса стали недоступны. Объекты малоэтажного строительства в условиях кризиса более ликвидны. Жилые поселки можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов еще находится в стадии строительства.

Еще один фактор — завышенная стоимость городского жилья и дефицит свободных площадок в городской черте.

Плюс, рост внимания и желаний жителей жить в более комфортных условиях. Ожидается, что пик востребованности придется на 2030 год. У инвесторов есть время и возможности подготовиться.

Кстати, есть фактор государственной поддержки именно малоэтажного жилья, которое только в 2017 году перечислило на программы строительства различных видов малоэтажного строительства более 150 млрд «целевых» рублей.

Пока же люди только привыкают к малоэтажному формату. По словам Константина Власова, директора по маркетингу компании RDI, в свое время компания столкнулась с низким спросом на жилье в многоквартирных домах до пяти этажей. Люди интересовались, но не покупали: «Проведя исследование, мы поняли, что 95% наших потребителей ушли в многоэтажки. Сегодня массовому потребителю безразлично, где жить — четырехэтажный это дом или 25-этажный. Если жилье первое, определяющий фактор — цена. Правда, среди общей массы есть исключение: военные. Прожившие полжизни в военных городках, они с удовольствием переселяются в малоэтажное жилье. В общем мы ожидаем, что рано или поздно рынок насытится многоэтажками с небольшими квартирами и более качественные малоэтажные проекты будут востребованы».

На данный момент большинство малоэтажных проектов ЦФО относится к эконом-классу, без претензий на хорошую архитектуру и средним качеством конечного продукта.

Различная покупательская способность населения того или иного региона ЦФО связана с макроэкономическими показателями территории и политикой местных властей. Так, Калуга наращивает свои компетенции и мощь в автомобилестроении. Фактически, на территории формируется русский «Детройт». Белгород совмещает свой потенциал полезных ископаемых с последовательной политикой в строительстве жилья. Здесь стоит привести в пример очередную инициативу региональных властей — проект «Новая жизнь». Почти 1000 семей смогут получить новое жилье практически по себестоимости в уютном красивом квартале той самой пресловутой многоквартирной малоэтажной застройки.

Заместитель губернатора области, начальник департамента строительства и транспорта Евгений Глаголев: «Оператор, который занимается реализацией проекта, работает без прибыли. Как девелопер он деньги не зарабатывает. В этом основной смысл. Инфраструктура строится за областной счёт. Это стало возможным также потому, что губернатор Евгений Савченко профинансировал из областного бюджета 260 миллионов рублей уставного капитала проекта».

На льготное жильё претендуют молодые специалисты и семьи, которые работают в любом из городов или районов Белгородской области, имеют постоянную регистрацию в регионе не менее пяти лет и обеспечены жильём на каждого человека площадью не больше 18 квадратных метров. Возраст участников — до 35 лет включительно.

Инициаторы проекта на первом этапе построят девять пятиэтажных домов, включающих 780 квартир (помимо 600 льготных, 180 квартир в этих домах будут продавать по рыночной цене). Дома построят из керамзитобетонных блоков со сборными элементами перекрытия и минераловатным утеплителем.

В целом по округу застройщики работают с самыми различными строительными решениями — от закладной теплоизоляции до навесного вентилируемого фасада. На этом фоне можно выделить жилой комплекс опять же в Белгороде — BRAER PARK, названный в честь... основного строительного материала комплекса — крупноформатных пустотных керамических блоков известной немецкой марки.

В индивидуальном малоэтажном строительстве ЦФО по структуре стеновых материалов застройщики предпочитают кирпичные дома (более 38% застройки), на деревянные конструкции приходится чуть более 24% и на блочные технологии — более 20%. При этом деревянные дома, как правило, по площади не превышают 100 квадратных метров, а вот кирпичные и блочные — это уже усадьбы на 150 квадратов.

Источник: ardexpert.ru/article/12743

08 июня 2018

Отзывы клиентов помогают улучшить качество услуг компании, а также получить обратную связь после проведения работ. Кроме того, отзывы помогают потенциальным заказчикам сделать выбор в пользу той или иной компании. На данный момент здесь нет ни одного отзыва, но вы можете оставить первое сообщение (не забудьте ознакомиться с правилами портала, указать номер договора, добавить фотографию и выбрать эмоциональный окрас вашего отзыва).